Die AfA – kurz für „Absetzung für Abnutzung“ – ist ein zentrales Instrument im deutschen Steuerrecht, das für Immobilieninvestoren hochinteressant ist. Sie beschreibt die Möglichkeit, den Wertverlust einer Immobilie über die Jahre steuerlich geltend zu machen. In diesem Beitrag erklären wir, wie die AfA funktioniert, welche Arten es gibt, welche Immobilien betroffen sind, welche Vorteile ein Restnutzungsgutachten bringen kann und welche Chancen und Grenzen sich für Kapitalanleger ergeben.
Was bedeutet AfA?
Die Absetzung für Abnutzung ist ein steuerlicher Mechanismus, mit dem Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt abschreiben können. Das mindert Ihre zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann somit die Steuerlast reduzieren.
Warum ist AfA für Kapitalanleger wichtig?
- Steuerersparnis: Durch die AfA sinkt das zu versteuernde Einkommen.
- Liquiditätsvorteil: Die Steuerersparnis erhöht den jährlichen Cashflow.
- Planungssicherheit: Die Abschreibung ist über Jahre konstant kalkulierbar.
- Attraktivität der Kapitalanlage: AfA kann die Nettorendite verbessern.
- Optimierung durch Restnutzungsgutachten: Ein Restnutzungsgutachten kann die angenommene Restnutzungsdauer des Gebäudes verkürzen – und so den jährlichen AfA-Betrag erhöhen.
Arten der AfA
- Lineare AfA
- Gleichbleibender Prozentsatz pro Jahr.
- Wohngebäude nach dem 31.12.1924: 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre).
- Wohngebäude vor dem 01.01.1925: 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre).
- Degressive AfA(nur in Sonderfällen)
- Höhere Abschreibung zu Beginn, später sinkend.
- Für Bestandsimmobilien derzeit nicht relevant.
- Sonder-AfA
- Bei Denkmalschutzobjekten oder energetischen Sanierungen.
- Möglich sind bis zu 9 % pro Jahr in den ersten Jahren.
Restnutzungsgutachten – Mehr AfA durch kürzere Nutzungsdauer
Ein Restnutzungsgutachten wird von einem Sachverständigen erstellt und ermittelt die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie. Fällt diese kürzer aus als die gesetzlich pauschal angesetzte Nutzungsdauer, kann dies den AfA-Satz erhöhen.
Beispiel: Statt 50 Jahren Restnutzungsdauer (2 % p.a.) ergibt das Gutachten nur noch 25 Jahre – der AfA-Satz steigt auf 4 % p.a. Das verdoppelt die jährliche Abschreibung und erhöht die Steuerersparnis deutlich.
Was kann abgeschrieben werden – und was nicht?
- Abschreibbar: Nur der Gebäudewert (ohne Grundstücksanteil), inkl. bestimmter Baunebenkosten.
- Nicht abschreibbar: Grundstücksanteil.
Ein hoher Gebäudewertanteil – ermittelt im Kaufvertrag oder Gutachten – erhöht die AfA-Basis.
AfA bei Modernisierung und Sanierung
- Erhaltungsaufwand: Sofort als Werbungskosten absetzbar.
- Herstellungskosten: Erhöhen den Gebäudewert und damit die AfA.
Beispielrechnung mit und ohne Restnutzungsgutachten
KaufprKaufpreis: 300.000 €
- Grundstücksanteil: 60.000 €
- Gebäudewert: 240.000 €
Ohne Gutachten: 2 % AfA → 4.800 €/Jahr
Mit Gutachten (Restnutzungsdauer 25 Jahre): 4 % AfA → 9.600 €/Jahr
Typische Fehler bei der AfA
- Gebäudewert nicht korrekt ermittelt.
- Restnutzungsgutachten nicht genutzt.
- Sanierungskosten falsch eingeordnet.
- Abschreibungsbeginn verzögert.
Fazit
Die AfA ist ein starkes Werkzeug, um die Steuerlast zu senken und die Rendite zu optimieren. Mit einem Restnutzungsgutachten lässt sich dieser Effekt oft deutlich steigern. Wer die Mechanismen kennt, kann langfristig von spürbaren Vorteilen profitieren – besonders bei Kapitalanlageimmobilien im Allgäu und anderen gefragten Regionen.
Baax Immobilien berät Sie bei der Objektauswahl und arbeitet mit erfahrenen Steuerberatern und Gutachtern zusammen, um Ihre AfA-Potenziale optimal zu nutzen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung dar. Für eine individuelle steuerliche Gestaltung empfehlen wir den Gang zum Steuerberater.